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作者:本站   发布于:11-11-18   来源:http://www.bawangfen.com/

    前面所指的贷款利率都是合同利率，成名义利率.合同利率是决定借款人月付款金额的关健变量。但在住房抵押贷款中.能够更好地衡量借款人真实融资成本的帽是实际贷款利率。当贷款机构向借款人收取贷款手续费或借款人因提前偿还贷款而交纳罚款时.抵押贷款的实际贷款利率就会高于合同利率。

    (1)货款手续费与实际贷款利率

    贷款手续费又称“点数“.是金融机构向借款人提供贷款时的一种收费方式。例如.征收2个点数表示金融机构事先扣除了贷款总额的2%之后再将余款贷给借款人，这样借款人实际借得的金额只有借款总额的98%，但仍需要按贷款总额的数目偿还贷款。点数构成了借款人融通资金的一部分成本。借款人每期的还款额中.除了按贷款合同规定的名义利率计算的利息与本金之外.还包括级初被征收的那笔贷款手续费在每期中的分摊，这样实际贷款利率就要高于抵押贷款的(名义)利率。一种近似的估计是:如果贷款期限满30年的抵押贷款采用固定利率固定还款的贷款方式.那么征收2个点数就相当于使实际年贷款利率增加了0.25个百分点。但是，当借款人提前偿还这笔贷款时，作为固定费用的手续费就会在更短的期限内摊还，从而又增加了每期的还款数额.使实际贷款利率进一步上升。当金融机构向借款人征收贷款手续费时.实际贷款利率可以通过实际贷款常数(MC.)求得.设贷款手续费收取比例为P.则根据与就可以求得。

虽然点数的使用使实际贷款利率的确定变得较为复杂.但金融机构使用点数至少可以获得如下三个方面的好处。

第一，及时回收在办理抵押货款业务过程中的广告费等固定开支。这些固定费用往往是在办现贷款的前期由金融机构一次性支付的.通过征收贷款手续费的方式可以使金融机构及时回收这部分费用。

    第二，增强调节贷款供求的灵活性。一般面言.贷款利率在短期内是不太容昌灵活调整的，因此直接通过利率的调整对市场上的贷款供求变化进行调节也同样缺乏灵活性.相反.阅整点数要方便得多。因此调整点数成为金融机构调节贷款市场上供求的有效途径。

    第三.减少金融机构面临的风险.固定利率抵押贷款的贷款利率在贷款最初就确定下来，且在整个贷款期内保持不变。这时，如果在贷款期内由于市场利率的浮动。使原先确定的贷示利率小于当时的市场利率，那么借款人可以通过提前偿还这笔贷款而同时以更低的贷款利率《对应当时下降了的市场利率)向鑫融机构借款。这样，借款人就及时解除了以较高利率向银行还贷的义务，从而可以减少在利息上的支出，而原先发放货款的金融机构则损失了部分的利息收入。这时，如果金融机构对原先的这笔贷款收取了点数.那么点数就起到了增加借款人再筹资成本〔使先前一笔贷款的实际贷款利率因提前偿还贷款而提高〕的作用，这在一定程度上为金融机构提供了风险的防范.

    (2)提前还款罚款与实际贷款利率

    所谓提前还款是指借款人提前偿还部分或全部本金的行为。借款人可以在签订抵押贷款合同时就要求在合同中加入相应的提前还款条款(prepayment clause)以使自己拥有在贷款到期日之前提前还款的权力。这样，借款人就拥有了一项期权，为此有些金融机构会在提前还款条款中同时加入借款人在提前还款时，向其支付提前还款罚款的要求(一般是在固定利率抵押贷款中).通常的罚款相当子提前偿还.的6个月利息，但实际操作中变化很大.特

别是在不同类型的贷款中会有不同的规定。有些抵押贷款合同对一年内提前偿还贷款余客2O%以下的借款人不予征收罚款，有些合同对刚刚签订不久的抵押贷款施行较为严厉的提前还款罚款。美国的有些州月不允许对距签订期5年以上的抵押贷款征收提前还款罚款.对于联邦住房管理局与退伍军人管理局批准发放的住房抵押贷款，联邦政府不允许征收提前还款罚款。

    当借款人因提前还款面被征收罚款时，这笔额外的支出就会使实际贷款利率高于合同利率.设借软人在第t期(期末》提前偿还全部本金，提前还款罚款以贷款余倾的C个月的利息计，则抵押贷款实际贷款利率可以由等式得出