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作者:本站   发布于:11-12-06   来源:http://www.bawangfen.com/

    制约个人住房贷款业务发展的主要因家在两方面。

    第一，从住房金融政策方面看:

    1.住房金融模式尚不明确，政策性住房金融尚不规范。从国际经骏看，西方各国都有自己的住房信贷模式，英、法、美等国家采取的是个人住房抵押贷欲模式;德国采用的是住房储蓄体系为主、个人住房抵押贷款为辐的模式;新加坡、韩国等采用的是住房幕金或公积金制度为主体的模式。而我国目前尚没有形成明确的主体模式。资金投向结构也无明确规定.开发商和消费性的贷款之间的比例也不清楚，缺乏方向性的引导政策，使我国住房金融业的发展不可避免地存在一定盲目性。

    2.个人住房贷款条件对中低收人者来说很难达到。《个人担保贷款管理办法》对贷款对象和条件作了明确规定.借款人必须符合一定条件，如具有正式城镇户口或合法住留身份、德定的职业和收人、信用良好、有购房合同、在银行存足相当于房价30%以上的存款等，多数银行还规定借歌人所在单位应在银行开设住房基金账户。这些条件对需要贷款的中低收人者来说是很难具备的。银行从自身利益出发，提出这些要求是应该的，问题是许多缺房户难以满足这些条件。如在贷款期限方面，其规定最长不超过20年.各家银行一般都规定不超过15年.这与西方国家20 - 30年相比仍显较短，加大了借款人的还贷压力。从贷款额度看，国际经验表明，对中低收人家庭的贷款额度一般达到so%一oo%才能起到作用，我国各银行规定的最高贷款额度为房价的70%，其余30%由居民自己支付，如果再考虑30%的银行存款，则居民在贷款前需要有印%的房款，这对一般居民来说很难做到。在还贷方式上.我国目前基本上都是固定利率的等额偿还，这种方式不能满足条件不同、偿还意愿不同的居民的不同需要。

    3.政策性住房资金使用监管乏力。政策性住房资金运用率很低，是目前存在的一个较大问题。具体情况在前面已经述及。在委托贷款投向方面。偏重于住房开发建设，对个人住房消费贷款支持力度不够。个别地方政府为地方利益以行政手段指定贷款投向，用于给地方企业欺纳税款或用于非住房性投资等.给受托行的资金运营带来风险。在贷款监奋方面，部分住房资金管理中心动用其专户资金，没有房委会审定的使用计划和完备的委托手续。加上管理不善，部分贷款已成为呆滞贷款。

    4.个人住房抵押贷款利率不优惠，搭车收费高。《个人住房贷款管理办法》出台，取消了许多限制条款，并扩大了信贷规模，中国人民银行和各国有商业银行对个人住房贷款寄予厚望，纷纷出台了住房贷款向个人倾斜的举措，但许多银行面临的是咨询者众，真正贷款者少。到目前为止，个人住房贷款并未像原先预料的那样进展迅速。形响消费的主要原因是，利率优而不惠，贷款买房费用不低。利率之外支出不少，目前居民办理个人住房贷款得事先交纳抵押物登记费、公证费、住房保险费等。

    5.个人住房贷款担保主体缺位。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。保证人是法人的.必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源.具有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。但目前的实际情况是，个人住房担保贷献业务开展并不理想，消费者也未出现预期的积极回应，其中重要的原因之一就是担保主休缺位。单位担保难落实，一是国家规定党政机关不能成为担保人;二是大多数企业事业单位效益欠佳。况且需要住房的人多，难以承诺“代为偿还全部贷款本息”。自然人担保也难找，在亲朋好友中，即使有的有“稳定的职业和收人‘，也未必愿意担此风险，更不用说让他们去银行存放一定数额的保证金。以房地产开发商作担保则缺乏应有的担保能力。居民个人购房贷款的担保主体块位，是拓展个人住房贷款业务的最大阻碍。

6.住房贷款手续复杂，服务尚未到位。个人购房没有金触支持是很难发展的，目前购房贷款手续烦琐，银行、房产商、购房者之间手续往来复杂。且住房消费购房者要办妥一份按揭手续，不得不奔走于银行、房地产商、律师、公证处、保险公司、房产交易所等部门。